삶은 놀기 때문에 아름답다

역행자 7단계를 요약, 정리하였습니다. 

다운받고 우리 모두 순리자가 아닌 역행자의 삶을 살도록 해요~

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쏘쿨 지음, 국일증권경제연구소, 2016년 11월 14일 출간

[밑줄 그은 문장]

7. 시장이 바닥일 때, 대중이 공포에 물들어 있을 때 결코 흔들리지 마라. 자신의 안목을 믿고 결단을 내릴 타이밍을 기다려라. 기회는 반드시 온다. 미리 준비된 사람만이 기회를 잡을 수 있다. 

8. 내 집을 마련하기 위해 공부하고 준비하는 과정은 단지 시멘트 덩어리 하나르 소유하기 위해서가 아니다. 삶의 질을 높이고 가족의 행복을 지키는 일이다. 

9. 이 책의 목적은 오직 하나다. 당신이 행복하게 살아갈 자신의 집을 구하는 데 이 책을 나침반으로 삼아 나처럼 오랜 시간 헤매지 않고 처음부터 좋은 집을 '좋은 가격'에 사도록 돕는 것이다. 

22. 우선 등기부 등본을 떼서 대출이 있는지 알아봐야 해. 햇빛이 잘 드는지, 소음은 어느 정도인지도 꼭 확인하고

33. "나는 유별나게 머리가 똑똑하지 않다. 특별히 지혜가 많은 것도 아니다. 다만 나는 변화하고자 하는 마음을 생각으로 옮겼을 뿐이다." 이 말은 빌 게이츠가 했다.

50. 아파트는 표준화, 구격화되어 있어 가격 산정이 쉬워, 거래가 활발하다. 관리사무소에서 아파트 안팎을 관리한다. ... 우선 아파트의 장점 중 하나는 빌라보다 환금성이 좋다는 것이다. 

56. 내 집을 마련하는 시기도 그렇다. 너무 늦은 시기란 없다. 

63. 종잣돈을 그냥 자게 나두어선 안 된다. 물가가 상승하는 만큼 피땀 흘려 모은 종잣돈의 가치가 하락하게 놔두고 방관하는 일이 없도록 해야 한다. 

68. 다음 두 가지 질문은 필수다.

• 첫째, 당신(결혼했다면 배우자도 포함)의 직장은 어디인가?
• 둘째, 육아를 도와줄 친정이나 시댁이 있는가? 있다면 지역은 어디인가?

92. 서울 수도권 곳곳에서 살아본 사람들은 비교 평가를 잘한다. 서울 수도권의 각 지역의 장단점과 가치 대비 가격을 바연스레 몸으로 익히기 때문이다. 

190. 집은 나를 안전하게 지켜주는 곳이기도 하지만 반대로 무슨 문제는 없는지 관심을 두고 끊임없이 관리할 곳이다. 그런 점에서 집은 아이와도 같다.

196. 시세 지도를 만들 때 아파트 매매, 전세 시세만 써넣는 것이 아니다. 먼저 지역 정보를 모으는 것부터가 시세 지도 만들기의 시작이다. 정보 검색을 통해 그 동네에 있는 백화점, 마트, 공원, 병원, 학교 등을 지도에 전부 표시하면 어느 지역에 무엇이 부족한지 볼 수 있다.

222. 부동산 전문가는 부동산 공부를 어떻게 했을 까? 무조건 책을 많이 읽어라. 부동산을 계속 돌아다녀야 한다. 오감을 이용해 체득해야 한다. 현장에서 공부한 것을 기록하라. 다시 책으로 돌아가라.  

229. 성장하려면 배운 것을 현장에서 적용할 수 있어야 한다. 

230. 현장에 나가 지역의 장단점을 파악하는 것은 임장의 기본이다. 

231. 하지만 단점은 어떻게 알 수 있을까? 단순하지만 가장 효과적인 방법은 바로 옆 동네를 통해서 알아보는 것이다. ... 실제로 나는 평촌 지역 부동산 중개업소에 가서 이렇게 물어본 적이 있다. "사장님, 제가 산본과 평촌 중 비교해 보고 좋은 곳에서 살려고 하는데 산본 어때요?"

232. 임장 잘하는 노하우(아이스 브레이킹)

• 1단계, 관심있는 지역으로 무조건 간다. 
• 2단계, 동네 슈퍼를 찾아 음료수를 사 먹어라.

233. 나는 지금까지 임장을 나가 의외의 도움을 받은 사람이 세탁소 사장.

235. "아랫집으로 이사할 사람인데요, 누수가 있나 해서요."

237. 임장을 다닐 때는 같은 장소를 낮에 한 번, 밤에 한 번 가봐야 한다. 

239. 중개업소 사장한테 나는 꼭 살 사람이니 정말 좋은 물건이 좋은 가격에 나오면 바로 연락해 달라고 간곡하게 부탁해야 한다. 

240. 세금 문제나 돈이 급할 때 파는 물건은 매도자가 심리적으로 쫓기는 경우

• 돈이 급한 상대방의 요구를 맞추어 주는 대신 가격 조정을 얻는 것
• 계약금을 관례(10%)보다 많이 주거나 잔금을 빨리 치러주는 조건으로 협상

245. 모아모아 프로젝트

250. 진짜 경계해야 하는 것은 약간의 수익에 눈이 멀어 탐욕에 빠지는 자기 자신이다. ... 장담하는데 만약 당신이 부동산 재테크를 하게 된다면, 자기 자신의 교만 때문에 한 번은 무너질 것이다. 

252. 꼼꼼히 살펴보고 차분하게 비교 평가하는 습관을 길러야 한다. 절대로 조급하게 결정하지 말아라. ... 언론에서 발표하는 것은 참고만 하자. 호재가 현실화되기까지는 시간이 아주 많이 걸린다. 

254. 부동산은 입지가 전부라는 것을 기억해야 한다. ... 껍데기를 보지 말고 그 물건의 본질 가치를 보길 바란다. 

257. 좋은 집은 없다, 다만 좋은 가격만 있을 뿐. 나쁜 집은 없다, 나쁜 가격만 있을 뿐.

278. 단열과 방은, 먼지 방지 면에서도 복도식 아파트는 복도 섀시가 필수다.

279. 집을 구경할 때는 신발장 크기를 가장 먼저 본다. 

284. 특히 아파트 1층, 탑층, 사이드 집은 결로가 심한 경우가 많다. ... 보일러는 설치할 때 시공 일자를 겉에 기록하기 때문에 시공 일자를 확인하면 되는데 10년이 넘었다면 교체하는 것이 좋다. ... 전체적으로 아파트를 볼 때는 누수나 결로가 없는지 천장, 벽면을 꼼꼼히 살펴본다. 

285. 추가로 벌레(바퀴벌레 등)가 많은 집을 알아보는 방법은 간단하다. 싱크대, 신발장에 벨레 제거제를 설치해 놓았는지를 살펴보면 된다. 

285. 집 구격 체크리스트 24

291. 주변 환경 체크리스트 10

294. 아파트 리모델링은 골조만 남겨놓고 섀시부터 다 뜯어내고 공사해도 공급면적 3.3㎡당 공사비 90만 원이면 넉넉하다.

297. 리모델링 순서

304. 거주 인구의 증가보다 더 중요한 것은 가구 수의 증가다. 내가 어렸을 때만 해도 한 집에 할아버지, 할머니 세대와 부부세대 그리고 아이들, 3대가 모여 사는 집이 많았다. 우리 집도 그랬다. 그러나 요즘은 3대가 함께 사는 대가족을 찾아보기 힘들다.

309. 미분양 아파트가 아무리 많다고 해도 현재 우리나라 주택 보급률은 100%가 넘지 않았다. 예전 계산 방식에서는 1인 가구를 제외했기 때문에 그런 결과가 나올 수 있었다. 

320. 자본주의 시장경제에서는 수요가 계속 몰리는 물건은 가격이 하락할 수 없다. ... 사람들이 선호하는 입지, 즉 수요가 넘치는 지역의 아파트는 항상 부족하다. 아파트라고 모두 다 똒같은 아파트가 아니다.

321. 부동산은 결국 수요다. 

322. 서울 수도권 부동산은 일시적으로 몇 년간 가격이 하락한 경우는 많았다. 하지만 결국은 하락한 금액을 상쇄하고도 남을 만큼 강한 상승이 뒤따라왔다.

325. 전용면적 25평  X 400만 원 하면, 시멘트비, 철근비, 인테리어비, 인건비 다해서 1억 원이면 된다. 

326. 눈에 보이지 않는 사람들의 욕망을 공부해야 한다. 부동산은 심리전이다. 

329. 아파트의 입지만 이해해도 부동산 고르는 안목은 급상승할 것이다.

329. 눈앞에 보이는 인테리어에 현혹되지 말고 아파트가 서 있는 땅을 생각하라. 

335. 리스크를 안고 자신의 전 재산인 전세금을 2년간 맡기는 일은 기회비용을 2년간 날리는 일이다. ... 우리가 돈을 버는 이유는 무엇인가를 사기 위해서다. 돈은 그 자체로는 쓸모가 없다. 종잇조각일 뿐이다. 힘들게 돈을 버는 이유는 돈을 가지고 원하는 물건과 바꿀 수 있기 때문이다. 돈은 교환을 위해 존재할 뿐이다. 

338. 핵심은 어떻게 하면 '가격이 하락하지 않는 집'을 사느냐는 것이다. 앞서 언급한 것처럼 초보자들은 좋은 입지의 아파트를 찾아야 한다. 

329. 여름이나 겨울에 집을 보면 집의 문제점을 더 많이 체크할 수 있다. 여름엔 창틀과 벽 사이로 비가 새는지, 겨울에는 베란다의 우수관이 얼지 않는지 꼼꼼하게 볼 수 있다. 

340. 어제와 똑같이 살면서 다른 미래를 기대하는 것은 정신병 초기 증세다 . - 알버트 아인슈타인

[적용하기]

• 위 내용 중 굵게, 배경색 들어간 글을 내 투자 라이프에 적용하기

3년 만에 30년 치 연봉을 번 김 과장의 시스템 마련법

너나위 지음 | 알에이치코리아 | 2019년 05월 22일 출간

[밑줄 그은 문장]

177. 종잣돈을 마련하는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 

• 첫째는 현재 내 가계로 들어오는 수입에서 지출을 뺀 금액을 알뜰하게 모으는 것,
• 둘째는 거주 등의 이유로 묶여 있는 큰돈을 일할 수 있는 상태로 만드는 것.

184. 깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을, '자본 재배치'라고 한다.

186. 첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다. 그 기간 50명 이상의 투자 동료들을 만났으며, 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다.

199. 워런 버핏은 본인의 투자 원칙으로 다음 두 가지를 제시했다. 

• 첫째, 잃지 않는다.
• 둘째, 첫 번째 원칙을 지킨다.

199. 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.

207. 아파트 매매가가 떨어지는 상황이 되면, 수요자들은 매매가 아닌 전세를 선택한다. 

207. 바로 시세차익형 전세투자를 할 경우, 매인 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉, 투자금 만큼이라는 뜻이다. 이것이 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 불건을 투자 대상으로 삼아야 하는 또 하나의 이유가 된다. 

208. 시세차익형 전세투자를 하는 경우, ...

• 첫째, 여러 지역의 물건과 비교해본 결과, 저평가된 것이 확실한가?
• 둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스트는 작은 물건인가?

209. 직접 중개 부탁을 받은 물건과 다른 부동산 중개소에서 전산망에 공유하려는 목적으로 올린 물건을 다르게 취급한다. 직접 받은 물건은 거래가 성사될 경우 이에 해당하는 중개수수료를 혼자 취하지만, 전산망에 공유된 물건은 전산망에 최초로 올린 중개소와 수수료를 반씩 나눠야 하니까

215. 용돈 벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정

1. 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.
2. 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다. 
3. 보유 자산의 크기를 키워나간다.
4. 매입한 부동산을 장기 보유한다. 
5. 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.

215. 자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식

• 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것
• 두 번째 장점은 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커실 수 있다는 것
• 세 번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점 

225. 결국 투자 건당 수익의 크기는 작더라도 소액의 투자금으로 매입이 가능한 부동산에 투자하여 변동성을 줄이면서도 투자의 효율성은 높이겠다는 것이 내 전략이었다. ... 건당 투자금이 적기에 보다 많은 경험을 쌓을 수 있다.

226. 시스템 구축계획

• 1단계 : 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다. 
• 2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다. 
• 3단계 : 채당 목표 수익을 1억 원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다. 
• 4단계 : 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택 수까지 성을 쌓아 올린다. 

229. 주택 전세의 경우 2년마다 재계약이 진행된다. 전세 가격이 매일 조금씩 오르는 게 아니라, 2년에 한 번씩 계단식으로 상승한다는 의미다. ... 그 집을 매도하지 않았음에도 현금 흐름이 발생한다는 것이다. 

235. 요즘 많이 대두되는 '역전세 리스크'다. 이는 내가 부동산을 매입한 시점의 전세가가 2년 뒤 만기 시점에 그보다 떨어져, 세입자에게 보증금을 반환할 때 추가 자금이 필요한 경우를 말한다.

237. 나는 직장인 투자자로서 결국 승리하는 투자를 하려면, 주택을 사고팔기를 반복하는 방식보다는 팔지 않고 장기간 보유하며 꾸준히 자산의 규모를 키워나가는 방향으로 가야 한다고 말했다.

238. 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다.

239 ~ 240. 역전세 리스크 관리법

• 첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. ... 입지가 좋은 곳
• 둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. ... 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면 투자하지 않는 것이 좋다.
• 셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. ... 아무리 욕심 나는 물건이 보인다고 해도 신용대출까지 일으켜서 투자를 진행하지는 말자.
• 넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다. ... 세 가지 방법으로도 도저히 감당할 수 없는 비상 상황에 대비해야 하기 때문이다.

251 ~ 253. 아래 기준에 따라 투자를 결정하고 있다. 

• 첫째. 저평가된 상태인가? ... 당신이 입지와 가격을 두루 아는 지역을 늘려야 한다.
• 둘째, 투자금이 적게 드는가? ... 3,000만 원이 되지 않는 것들 위주로 투자했고.
• 셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가? ... 매매한 아파트의 전세 임대를 잔금 기한 내 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야하는 경우. 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼. 세입자에게 반환해야 하는 경우.

268. 나는 통상 임장지역을 선정할 때 전세가율과 가격을 우선 조건으로 꼽는다. ... 입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고(70% 이상), 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다. ... 당장 투자하지는 않더라도 입지와 가격을 파악해두고 기다린다면, 최적의 매수 타이밍을 잡을 수도 있다. 

272. 마지막으로 미분양 물량을 참고한다. ... 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급 부족이 현실화하고 있는 단계라고 판단할 수 있다. ... 무분양 물량은 '국토교통부' 사이트 통계누리에서 수시로 데이터 게시 ... '부동산지인' 사이트에서는 그래픽 제공.

273. 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다(1단계), 그리고 '조인스랜드부동산'에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다. (2단계), 다음으로 해당 지역의 입주물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다(3, 4단계)

288. 지인이 추천해줘서 전화해본 것처럼 묻는 게 좋다. ... 매수를 결정하기 전에, 해당 단지의 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해 볼 필요가 있다. 

293. 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다. 

297. 집주인의 매도 사유나 지금 거주하고 있는 사람이 집주인인지 임차인인지도 확인한다. 임차인이라면 전세로 거주하는지 월세로 거주하는지, 만기는 언제인지 또 매도인이 임대차계약 만기가 되지 않았음에도 매도하려고 하는 것인지(세를 안고 팔려고 하는 것인지)도 확인한다. .. 확인을 마치고 나오기 전에는 거주자에게 이사 날짜를 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보는 게 좋다.

299. 중개인에게 해당 물건의 등기부 등본을 떼어 달라고 요청해 열람한다. 등기부 등본에는 대출 여부와 매도자가 그집을 매수한 시기와 가격 등이 나와 있으므로 ... 만약 매도자가 얻을 시세차익이 크거나 대출이 많은 경우라면 가격 조정이 더욱 수월할 수 있다.

302. 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 '태도'라는 걸 기억하라. ... 당신이 맞닥뜨린 낯선 현장에서, 처음 다잡았던 마음을 잃고 약해지지 않았으면 좋겠다. 

303. 부동산 중개소에는 이른바 "장부 물건"이라는 것이 있다.

305. 여기서 임대가 수월하게 될 만한 물건이란, 기존에 수리가 아주 잘 되어 있거나 공실 상태라서 수리를 통해 그 가치를 올릴 수 있는 것을 말한다.

306. 정작 가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다. ... 나는 매도자 우위인 시장에서는 웬만해서는 부동산을 매수하지 않는다. ... 정부의 각종 부동산 규제나 금리인상 같은 소식은 일반인들에게는 부동산 시장의 엄청난 악재 처럼 비칠 것이다. ... 이러한 시기가 매수자 입장에서는 가격 협상에 매우 유리한 상황이 된다는 걸 기억하라.

308. 매도자에게 무조건 가격만 깎아달라고 요청할 것이 아니라, 내가 해줄 수는 있는 건 없을지 생각해서 그것을 협상의 도구로 활용하라는 뜻이다. 

309 ~ 312. 경험을 통해 알게 된 임대에 영향을 미치는 요소들은 다음과 같다.

• 첫 번째는 가격이다. ... 적정 임대가격에 물건을 내놓아 가급적 투자를 신속히 마무리 지어 아낀 시간을 새로운 지역을 임장하고, 더 많은 책을 읽고, 가족과 시간을 보내고, 자신을 위해 재충전하는 데 쓰는 게 낫지않을까?
• 두 번째 요인은 집의 상태다. ... 가급적 수리를 해서라도 좋은 집 상태를 유지하는 게 좋다.
• 세 번째 요인은 입주 가능 시기다. ... 따라서 부동산 매수 시점에는 현재 거주 중인 집주인이나 임차인의 이사 날짜가 정해졌는지를 잘 살펴봐야 한다. ... 나는, 잔금일이 이사철 비수기에 해당할 때는 새 임차인과의 임대차 계약을 할 때 임대 기간을 통상적인 24개월(2년)이 아닌, 27개월 정도로 수정하기도 한다. 
• 네 번째 요인은 사람이다. ... 당신이 처음 손님으로 중개소의 문을 열고 들어갔을 때 그가 보인 모습과 행동을 떠올려보라.

325. 당신의 1년 전을 돌아보라. 당신이 그때에 비해 달라진 게 없다면, ... 당신이 알기만 하고 실행하지 않았기 때문일 것이다. ... 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

328. 당신이 지금 '그래, 이거야!'를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라. 

392. 투자 공부의 순서

1. 경제와 투자 관련 서적 읽기
2. 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기
3. 실제로 투자 실행하기
4. 1~3번까지를 반복하기

335. 나는 단기 에너지인 '의지력'을 장기 에너지인 '꾸준함'으로 바꾸려면, 본인의 의지뿐 아니라 타인의 힘도 정말 중요하다는 걸 경험으로 알게 되었다.

340. 도움을 줄 능력도 없는 내가 최고의 사람들과 함께할 수 었는 방법은 하나 뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것, ... 주변에 좋은 영향을 미치는 사람 ... 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.

345. 갈등의 근본 원인은 '시간'이었다. ... 좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다.

350. '문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다'라는 식의 아마추어 같은 사고를 '상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?' 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다. 

354. 마음이 급하다고 무작정 자전거에 올라타서 페달부터 밟으려고 하지 말고, 우선 당신이 가려고 하는 길에 놓인 장애물부터 치워라. 성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다.

[적용하기]

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3년 만에 30년 치 연봉을 번 김 과장의 시스템 마련법

너나위 지음 | 알에이치코리아 | 2019년 05월 22일 출간

[밑줄 그은 문장]

39. 처자식을 둔 현실주의자로서, 나는 결국 내가 어찌할 수 없는 것에는 신경을 끄고, 내 힘으로 바꿀 수 있는 부분에 집중하기로 했다.

51. 꽤 많은 시간이 흐른 나중에서야 재가 30대 초중반까지의 귀한 시간을 기회비용으로 날려버리고 말았다는 걸 뼈저리게 깨달았다.

64. 당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면, 당신은 죽을 때까지 일해야만 할 것이다. - 워런 버핏

89. 내가 소득을 아껴 매입할 생산 자산으로 주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 '정보 대칭'과 '레버리지' 때문이다.

90. 주식은 부동산에 비해서는 투자 대상의 사정을 더욱 자세하고 투명하게 알기 어렵다. ... 주식의 강점은 다음 두가지이다. 첫째는 소액으로 투자할 수 있다는 점. 둘째는 환금성이 좋다는 점.

91. 실제 부동산 투자를 하면서 나는 부동산 취등록세와 수리비, 중개수수료까지 모두 합해도 400만 원이 채 안되는 돈으로 부동산을 매입한 적도 있다. ... 부동산 역시 효율적인 소액 투자가 가능하다. ... 아파트의 경우 환금성이 나쁘다고만 볼 수는 없다.

93. 똑같이 3억 원짜리 아파트를 매입한 뒤 2억 5,000만 원에 전세 임대를 놓으면 투자금이 5,000만 원으로 줄어드는 것이다. 

94. 임차인으로부터 받은 전세금에는 따로 이자를 지급하지 않아도 되는 반면, 은행에서 받는 대출엔 이자 비용이 발생한다.

95. 세상 어디에도 자산을 마련하는 데 필요한 돈의 70~80% 이상을 무이자로 빌려주는 대출기관은 없다. 그런데 아파트는 어떤가? 전세금을 레버리지로 활용할 수 있으니 가능하다. ... 내가 전세 임대를 통해 무이자로 돈을 빌리려면, 반드시 해야 하는 것이 있다. ... 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요하다. 또 그 물건의 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록 보수를 할 줄도 알아야 하고, 그 물건을 중개해줄 수 있는 사업 파트너와 관계도 잘 형성해야 한다. 

108. 부동산의 입지는 어떻게 판단할 수 있을까? ... 대표적으로 일자리, 교통, 주변 환경, 학군 등이 있다.

112. 이제 갓 시장에 진입하고자 하는 투자자라면 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다.

116. 호재만 믿고 투자하는 건, 투자자로서 해서는 안 되는 행동이라는 것이다. ... 투자자는 투자 대상으로 고려하고 있는 부동산이 현재 저평가되어 있는지 아닌지를 가장 먼저 체크해야 한다.

132. 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것. 이것이 비수기 투자의 정석이다. 

134. 그때 내게 가장 중요한 화두는 '잃지 않는 선에서 경험 쌓기'였다.

137. 나는 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건들에 투자한다. 우선, 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다 해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다. 

138. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 

139. 전장에 나가는 군인이 자신이 가진 총알 개수를 알아야 하듯, 투자자는 대출 가능액 등을 점검하여 자신이 유용할 수 있는 자금 동원력을 확인해둬야 한다.

141. '임장 후 모니터리'은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다. 

147. 나는 기존에 거주하는 임차인의 임대만료 기간이 남아 있는 물건도 적극적으로 검토한다. 짐을 매입한 후 따로 임차인을 구해야 하는 수고로움에서 벗어날 수 있기 때문이다. 

155. 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 

• 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목
• 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술
• 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력

157. 당장 투자금이 없어 어차피 투자를 실행할 수 없던 시기에도 꾸준히 발로 현장을 직접 찾아갔기에 가능했다. ... 부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다. ... 내가 하는 선택에 확신을 주고, 실제 좋은 성과로 이어주는 것은 결국 내 발이다. 

165. "저, 혹시 이사는 언제쯤으로 생각하고 계세요?" ... 라고 대답하는 매도자의 표정이 걱정스러워 보였다. 이 간단한 대화를 통해, 나는 이미 그의 이사 날짜가 확정되어 있다는 걸 알게 되었고, 현시점에서 2개월도 남지 않은 상황이라 매도자가 이사할 집의 잔금 마련을 걱정할 수 있겠다는 짐작도 했다.

168. 수도 없이 많은 부동산 중개소에 홍보 전단을 돌리며 노력한 끝에서야 겨우 임차인을 구했다.

[적용하기]

• 위 내용 중 굵게, 배경색 들어간 글을 내 투자 라이프에 적용하기

나는 부동산과 맞벌이한다.

배우자 대신 꼬박꼬박 월급을 가져오는 시스템 만들기

너바나 지음, 알키, 2015년 05월 15일 출간

[밑줄 그은 문장]

10. 약 2년 동안 대부분의 재테크, 부동산 베스트셀러를 모두 구입해서 읽었다. 용어가 낯설었기에 정말 좋은 내용이다 싶은 책은 그 내용을 종이에 한 글자씩 옮겨 적으며 저자의 지식을 내 것으로 만들이 위해 노력했다. 

11. 월급쟁이로서 경제적 자유를 엎으려면 ... 잃지 않는 투자를 하면서 동시에 수익률 좋은 투자처에 투자하는 것이다. 

26. 젊을 때 땀 흘리며 일해서 번 돈을 모아 그 돈이 당신을 위해 스스로 일하게끔 시스템을 구축하는 것이다. 

41. 살면서 적금이나 펀드로 부자가 되었다는 사람들의 이야기는 거의 든지 못했으나 주변에 알려진 부자들은 대부분 부동산 투자로 부를 축적한 이들이었다. ... 7,000만 원으로 나는 집을 사용할 권리를 얻었고, 집주인은 3,000만 원으로 집을 소유할 권리를 가졌다.

45. 경험상 성공적인 투자를 위해 가장 필요한 것은 '선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈'이다.

50. 가장 위험한 투자는 리스크를 전혀 감수하지 않으려는 투자다. 

51. 자본주의의 원리를 깨달은 사람은 더 큰 부를 쌓을 것이고, 그 원리를 깨닫지 못한 사람은 계속해서 깨달은 사람이 더 많은 부를 쌓게 도울 것이다. 

58. 레버리지 효과는 수익이 마이너스가 될 경우 손실 또한 몇 배 이상 커지게 된다는 위험이 존재한다. 따라서 절대 잃지 않는 곳에 투자해야 한다는 조건이 붙는다. ... 모든 대출에는 이자가 있다. 하지만 전세금에는 이자가 없다. 이 사실을 명심하라. 무이자로 세입자의 돈을 빌려 레버리지를 얻을 수 있다. 

62. 우리가 투자를 하는 것은 세금을 덜 내기 위해서가 아니라 수익을 많이 얻기 위해서라는 사실을 기억해야 한다.

75. 수익형 부동산을 갖게 되면서 월급 이상의 월세를 받는 등 현금흐름이 발생했다는 점은 감사한 일이었지만 처음 내가 가진 목표 30억 원을 모으는 데에 한계... 시세차익형 부동산으로 눈을 돌렸다. 임대 수익률은 낮지만 한번 시세가 상승하게 되면 아파트의 경우 몇 년치의 월세를 상회하는 수익을 얻는 것도 가능하기 때문이었다. 

81. 부동산 매입에 가장 좋은 시기는 1년에 딱 두번이다. 여름철 가장 무더울 때와 장마철, 그리고 겨울 크리스마스 때부터 음력 설전까지다.

82. 지방 부동산 투자에도 장점과 단점이 있다. 장점이라면, 소액으로 투자가 가능하고 리스크가 크지 않다는 것이다. 또 수도권 부동산 투자와 비교할 때 수익률도 더 높은 편이다. 다만 투자자가 수도권에 거주하고 있을 경우 거리가 멀어 관리가 어렵다는 것이 단점이다. 

92. 본인의 투자금이 넉넉하지 않다면 부동산 경매를 배워두는 게 좋을 것이다. 

97. 임대 물건을 동영상으로 촬영해서 유투브나 에버노트에 올린 뒤 부동산 중개사무소에 문자나 카카오톡으로 보내는 경우도 있다. .. 인테리어가 잘 된 물건의 사진이나 동영상을 보면 중개업자의 마음을 사로잡을 수 있고 그렇게 되면 가장 든든한 우군을 얻는 것이나 마찬가지이기 때문이다. 

100. 상가는 주거용 부동산과 달리 임대료가 저렴하다고 해서 무조건 임대가 나가지는 않는다. ... 초보자일 경우 오피스텔, 빌라, 아파트 등으로 경험을 쌓은 후 상가에 투자하기를 권한다.

101. 수익형 부동산에 투자하기 전 다은 사항은 반드시 체크해야 한다. 

• 첫째. 환금성(매매로 내놓을 때 거래가 용이한지)
• 둘째. 수익률(대출이자를 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표수익이 아는지)
• 셋째, 원금 보전성(돈을 잃지 않을 투자인지)

102. 월세 500만원을 가져오는 수익형 부동산을 만들고 싶다면 다음의 기본 원칙을 반드시 지키며 투자하기 바란다.

• 첫째. '낙찰가=대출 금액 + 보증금' 으로 내 돈이 거의 들이지 않아야 한다. 
• 둘째. 월세로 들어오는 돈이 대출이자를 훨씬 상회해야 한다. 
• 셋째. 지속적을 보유 물건을 늘려야 한다.

105. 월세 20만원 이하의 월세를 받는 지역은 투자하지 않는 것을 원칙으로 삼고 있다. 월세까 싸다는 것은 수요보다 공급이 많다는 이야기이기 때문이다. 

115. 무슨 일이든지 준비를 많이 한 쪽에 유리하게 진행된다는 것이다. ... 더 많은 책을 읽고 더 여러 번 현장에 방문한 뒤 투자를 결정하길 바란다. 

127. 읽은 책은 바로 필사하여 지식을 자신의 것으로 만들고자 노력했다. ... 자신이 거주하는 지역과 가까운 곳 10여 군데를 임장하고 작성한 보고서를 내게 보내며 자문을 구하기도 했다. ... 매매가 대비 전세비율이 높은 아파트를 찾는 것이었다.

129. 로버트 A. 하인라인은 말했다. "명확히 설정한 목표가 없으면, 우리는 사소한 일삼을 충실히 살다가 결국 그 일상의 노예가 되고 만다." 

130~136. 삶의 목표를 설정하는 법

1. 구체적인 목표를 정해, 종이에 적는다. 
2. 꿈을 이루기 위해서 얼마가 필요한지 계산해서 구체적으로 기입하라.
3. 이 꿈을 언제까지 이룰 것인지 정하라.
4. 목표를 기한까지 이루기 위해 선택할 수 있는 수단을 고민하라.
5. 목표를 이루기 위해 정기, 중기, 단기, 연, 월, 주, 일 단위 계획을 세워라.
6. 실행하고 평가하는 시간을 가져라.
7. 목표를 달성했다면 반드시 보상하라.
8. 삶의 목표를 다른 사람에게 공개하라.

143. 만약 월 2,000만 원이 나오는 시스템을 보유하고자 한다면 1년에 200만 원이라도 나오는 시스템부터 갖춰야 한다. 

150. 투자와 투기는 어떻게 다른 걸까? 투자는 특정한 이득을 얻기 위해 시간과 자본을 들이는 행위를 말하는데, 이를 통해 자본이 형성된다. 반면 투기는 상품이나 유가 증권의 가격 변동의 차이를 이용해 이익을 보려고 하는 행위를 말한다. 기대 수익이 합리적 기준에 따라 설정된 것이 아니라, 감정적 요인과 당시 시장의 모멘텀에 따라 결정되는 경우가 많다.

151. 사람들이 가장 많이 저지르는 실수가, 조급하게 투자 대상을 선정하는 것이다. 

152. 투기가 아닌 투자를 하기 위해 투자를 결정하기 전 다음 다섯 가지를 자문한다. 

• 첫째, 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?
• 둘째, 이 리스트를 스스로 통제할 수 있는가?
• 셋째, 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?
• 넷째, 이 물건의 수익률(대출을 제외한)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?
• 다섯째, 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?

153. 기다리는 것 또한 기회를 갖는 것이다. 

157. 당신이 가장이라면 가족이 생활할 수 있는 최소한의 소득이 보장되는 구조를 갖추고 있어야 한다. 안정적인 소득이 필수다.

158. 전업투자자로 나서기 전, 당신이 만들어야 하는 자본 월 소득은 '최소 생활비(월 300만 원) + 향후 투자금(300만 원 이상)'이다. 

163. 다음은 초보 투자자를 위한 접근 단계다.

• 1단계 : 경제신문 읽기
• 2단계 : 투자 관련 책 읽기
• 3단계 : 온라인에서 정보 및 동료 얻기
• 4단계 : 매주 1회씩 임장하기
• 5단계 : 멘토 만나기

172. 부동산은 지역성과 부동성이 중요하므로 의사결정 전에 현장을 직접 확인하는 과정이 반드시 필요하다.

175. 반드시 10군데 이상의 중개사무소에 연락해서 문의해보라는 것이다. .. 매도자, 매수자, 임차인, 이 세 명의 입장에서 문의하는 것이 좋다. ... 그중 가장 친절하게 응대해준 부동산 중개사무소에 찾아가서 투자 물건 브리핑을 받으면 된다. ... 정확한 시세를 파악하려는 목적도 있지만 앞으로 자신이 거래할 중개사무소를 제대로 선택하기 위한 목적도 있다. ... 임장할 때 사장이나 직원을 직접 만나 명함을 받아 보관해두자.

178. 누군가 내게 부동산 투자에서 가장 중요한 것이 무엇이냐고 묻는다면, 현장을 떠나지 않는 것이라고 대답할 것 같다.

184. 수익형 부동산의 수익률을 계산하는 방법은 다음과 같다.

• 대출 제외 수익률(%) = (월세 × 12) ÷ (총 매입액 - 보증금) × 100
• 대출 포함 수익률(%) = {(월세 - 월이자) × 12} ÷ (총 매입액 - 보증금 - 대출금액) × 100

192. 성공적인 투자를 위해 반드시 필요한 네 가지는 돈, 시간, 노력, 경험이다. 

193. 당신이 정말 큰돈을 벌길 원한다면 당신이 아껴야 할 것은 돈이 아니라 당신의 시간이다. ... 직장인 투자자로서 일과 투자에서 성공하고 싶다면,   CEO 처럼 돈으로 다른 이의 시간을 사는 습관을 들여야 한다.

198. 2004~2005년도 강남 재건축 시장, 2006~2007년도 재개발 시장은 이미 알려진 부동산 투자의 황금 투자처였다. ... 2007년 소형아파트 및 서울 오피스텔, 2008 ~ 2011년 지방 부동산에 투자한 이들은 클 이익을 거뒀다.

201. 돈은 흔들리지 않고 자신만의 투자 원칙에 따라 투자한 사람에게 달라붙지만, 많은 사람들이 우후죽순으로 몰릴 땐 쏙 빠져나가는 것 같다. ... 최근의 수도권 투자에서 모두 성공을 거둔 사람들의 원칙은 단 한가지다. 그들은 철정하게 남들과 다른 길로 갔다. ... 그들은 자신만의 투자 기준을 가지고 '저평가된 부동산'에 투자했다. 그 결과 소위 대박을 낼 수 있었다.

203. 성공적인 투자를 위해 경계해야 할 단어는 '조급함'이고, 기억해야 할 단어는 '인내심'이다.

204. 투자 물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건은 물론, 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다.

208. 나는 임차인과 계약서를 작성할 때 다음 특약 사항을 항상 넣는다. "임차인이 차임을 연체하였을 경우 가산금을 연 20%씩 넣는다."

222. 점유자들을 내보내야 할 때 가장 중요한 점은 상대방이 무엇을 원하는 지 알아채는 것이다.

224. 그 물건의 수익률은 내가 투자한 물건 중 그리 좋지 못한 편에 속한다. ... 대략 80명이 넘는 점유자를 만나면서 그들과 대화한 경험이 내게 큰 자산이 되었으며, 그 경험은 그다음의 투자 활동에 엄청난 도움이 되었기 때문이다.

249. 똘똘한 아파트를 구할 수 있는 팁을 소개한다.

• 첫째, 실투자금이 적게 드는 아파트를 골라라.
• 둘째, 전세 수요가 높은 지역의 아파트를 골라라.
• 셋째, 주변에 향후 공급(분양 물량)이 없는지 확인하고 골라라.
• 넷째, 대단지 아파트일수록 좋다(최소 500세대 이상).
• 다섯째, 역세권 아파트일수록 좋다.
• 여섯째, 소형 평형의 아파트일수록 좋다.

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