[경제/경영]월급쟁이 부자로 은퇴하라. 2

3년 만에 30년 치 연봉을 번 김 과장의 시스템 마련법

너나위 지음 | 알에이치코리아 | 2019년 05월 22일 출간

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[밑줄 그은 문장]

177. 종잣돈을 마련하는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 

• 첫째는 현재 내 가계로 들어오는 수입에서 지출을 뺀 금액을 알뜰하게 모으는 것,
• 둘째는 거주 등의 이유로 묶여 있는 큰돈을 일할 수 있는 상태로 만드는 것.

184. 깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을, '자본 재배치'라고 한다.

186. 첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다. 그 기간 50명 이상의 투자 동료들을 만났으며, 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다.

199. 워런 버핏은 본인의 투자 원칙으로 다음 두 가지를 제시했다. 

• 첫째, 잃지 않는다.
• 둘째, 첫 번째 원칙을 지킨다.

199. 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.

207. 아파트 매매가가 떨어지는 상황이 되면, 수요자들은 매매가 아닌 전세를 선택한다. 

207. 바로 시세차익형 전세투자를 할 경우, 매인 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉, 투자금 만큼이라는 뜻이다. 이것이 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 불건을 투자 대상으로 삼아야 하는 또 하나의 이유가 된다. 

208. 시세차익형 전세투자를 하는 경우, ...

• 첫째, 여러 지역의 물건과 비교해본 결과, 저평가된 것이 확실한가?
• 둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스트는 작은 물건인가?

209. 직접 중개 부탁을 받은 물건과 다른 부동산 중개소에서 전산망에 공유하려는 목적으로 올린 물건을 다르게 취급한다. 직접 받은 물건은 거래가 성사될 경우 이에 해당하는 중개수수료를 혼자 취하지만, 전산망에 공유된 물건은 전산망에 최초로 올린 중개소와 수수료를 반씩 나눠야 하니까

215. 용돈 벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정

1. 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.
2. 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다. 
3. 보유 자산의 크기를 키워나간다.
4. 매입한 부동산을 장기 보유한다. 
5. 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.

215. 자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식

• 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것
• 두 번째 장점은 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커실 수 있다는 것
• 세 번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점 

225. 결국 투자 건당 수익의 크기는 작더라도 소액의 투자금으로 매입이 가능한 부동산에 투자하여 변동성을 줄이면서도 투자의 효율성은 높이겠다는 것이 내 전략이었다. ... 건당 투자금이 적기에 보다 많은 경험을 쌓을 수 있다.

226. 시스템 구축계획

• 1단계 : 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다. 
• 2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다. 
• 3단계 : 채당 목표 수익을 1억 원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다. 
• 4단계 : 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택 수까지 성을 쌓아 올린다. 

229. 주택 전세의 경우 2년마다 재계약이 진행된다. 전세 가격이 매일 조금씩 오르는 게 아니라, 2년에 한 번씩 계단식으로 상승한다는 의미다. ... 그 집을 매도하지 않았음에도 현금 흐름이 발생한다는 것이다. 

235. 요즘 많이 대두되는 '역전세 리스크'다. 이는 내가 부동산을 매입한 시점의 전세가가 2년 뒤 만기 시점에 그보다 떨어져, 세입자에게 보증금을 반환할 때 추가 자금이 필요한 경우를 말한다.

237. 나는 직장인 투자자로서 결국 승리하는 투자를 하려면, 주택을 사고팔기를 반복하는 방식보다는 팔지 않고 장기간 보유하며 꾸준히 자산의 규모를 키워나가는 방향으로 가야 한다고 말했다.

238. 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다.

239 ~ 240. 역전세 리스크 관리법

• 첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. ... 입지가 좋은 곳
• 둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. ... 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면 투자하지 않는 것이 좋다.
• 셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. ... 아무리 욕심 나는 물건이 보인다고 해도 신용대출까지 일으켜서 투자를 진행하지는 말자.
• 넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다. ... 세 가지 방법으로도 도저히 감당할 수 없는 비상 상황에 대비해야 하기 때문이다.

251 ~ 253. 아래 기준에 따라 투자를 결정하고 있다. 

• 첫째. 저평가된 상태인가? ... 당신이 입지와 가격을 두루 아는 지역을 늘려야 한다.
• 둘째, 투자금이 적게 드는가? ... 3,000만 원이 되지 않는 것들 위주로 투자했고.
• 셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가? ... 매매한 아파트의 전세 임대를 잔금 기한 내 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야하는 경우. 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼. 세입자에게 반환해야 하는 경우.

268. 나는 통상 임장지역을 선정할 때 전세가율과 가격을 우선 조건으로 꼽는다. ... 입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고(70% 이상), 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다. ... 당장 투자하지는 않더라도 입지와 가격을 파악해두고 기다린다면, 최적의 매수 타이밍을 잡을 수도 있다. 

272. 마지막으로 미분양 물량을 참고한다. ... 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급 부족이 현실화하고 있는 단계라고 판단할 수 있다. ... 무분양 물량은 '국토교통부' 사이트 통계누리에서 수시로 데이터 게시 ... '부동산지인' 사이트에서는 그래픽 제공.

273. 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다(1단계), 그리고 '조인스랜드부동산'에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다. (2단계), 다음으로 해당 지역의 입주물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다(3, 4단계)

288. 지인이 추천해줘서 전화해본 것처럼 묻는 게 좋다. ... 매수를 결정하기 전에, 해당 단지의 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해 볼 필요가 있다. 

293. 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다. 

297. 집주인의 매도 사유나 지금 거주하고 있는 사람이 집주인인지 임차인인지도 확인한다. 임차인이라면 전세로 거주하는지 월세로 거주하는지, 만기는 언제인지 또 매도인이 임대차계약 만기가 되지 않았음에도 매도하려고 하는 것인지(세를 안고 팔려고 하는 것인지)도 확인한다. .. 확인을 마치고 나오기 전에는 거주자에게 이사 날짜를 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보는 게 좋다.

299. 중개인에게 해당 물건의 등기부 등본을 떼어 달라고 요청해 열람한다. 등기부 등본에는 대출 여부와 매도자가 그집을 매수한 시기와 가격 등이 나와 있으므로 ... 만약 매도자가 얻을 시세차익이 크거나 대출이 많은 경우라면 가격 조정이 더욱 수월할 수 있다.

302. 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 '태도'라는 걸 기억하라. ... 당신이 맞닥뜨린 낯선 현장에서, 처음 다잡았던 마음을 잃고 약해지지 않았으면 좋겠다. 

303. 부동산 중개소에는 이른바 "장부 물건"이라는 것이 있다.

305. 여기서 임대가 수월하게 될 만한 물건이란, 기존에 수리가 아주 잘 되어 있거나 공실 상태라서 수리를 통해 그 가치를 올릴 수 있는 것을 말한다.

306. 정작 가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다. ... 나는 매도자 우위인 시장에서는 웬만해서는 부동산을 매수하지 않는다. ... 정부의 각종 부동산 규제나 금리인상 같은 소식은 일반인들에게는 부동산 시장의 엄청난 악재 처럼 비칠 것이다. ... 이러한 시기가 매수자 입장에서는 가격 협상에 매우 유리한 상황이 된다는 걸 기억하라.

308. 매도자에게 무조건 가격만 깎아달라고 요청할 것이 아니라, 내가 해줄 수는 있는 건 없을지 생각해서 그것을 협상의 도구로 활용하라는 뜻이다. 

309 ~ 312. 경험을 통해 알게 된 임대에 영향을 미치는 요소들은 다음과 같다.

• 첫 번째는 가격이다. ... 적정 임대가격에 물건을 내놓아 가급적 투자를 신속히 마무리 지어 아낀 시간을 새로운 지역을 임장하고, 더 많은 책을 읽고, 가족과 시간을 보내고, 자신을 위해 재충전하는 데 쓰는 게 낫지않을까?
• 두 번째 요인은 집의 상태다. ... 가급적 수리를 해서라도 좋은 집 상태를 유지하는 게 좋다.
• 세 번째 요인은 입주 가능 시기다. ... 따라서 부동산 매수 시점에는 현재 거주 중인 집주인이나 임차인의 이사 날짜가 정해졌는지를 잘 살펴봐야 한다. ... 나는, 잔금일이 이사철 비수기에 해당할 때는 새 임차인과의 임대차 계약을 할 때 임대 기간을 통상적인 24개월(2년)이 아닌, 27개월 정도로 수정하기도 한다. 
• 네 번째 요인은 사람이다. ... 당신이 처음 손님으로 중개소의 문을 열고 들어갔을 때 그가 보인 모습과 행동을 떠올려보라.

325. 당신의 1년 전을 돌아보라. 당신이 그때에 비해 달라진 게 없다면, ... 당신이 알기만 하고 실행하지 않았기 때문일 것이다. ... 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

328. 당신이 지금 '그래, 이거야!'를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라. 

392. 투자 공부의 순서

1. 경제와 투자 관련 서적 읽기
2. 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기
3. 실제로 투자 실행하기
4. 1~3번까지를 반복하기

335. 나는 단기 에너지인 '의지력'을 장기 에너지인 '꾸준함'으로 바꾸려면, 본인의 의지뿐 아니라 타인의 힘도 정말 중요하다는 걸 경험으로 알게 되었다.

340. 도움을 줄 능력도 없는 내가 최고의 사람들과 함께할 수 었는 방법은 하나 뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것, ... 주변에 좋은 영향을 미치는 사람 ... 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.

345. 갈등의 근본 원인은 '시간'이었다. ... 좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다.

350. '문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다'라는 식의 아마추어 같은 사고를 '상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?' 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다. 

354. 마음이 급하다고 무작정 자전거에 올라타서 페달부터 밟으려고 하지 말고, 우선 당신이 가려고 하는 길에 놓인 장애물부터 치워라. 성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다.

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